新《消防法》對商品房交付的影響

2008年10月28日，修訂后的《中華人民共和國消防法》（以下簡稱《消防法》）經十一屆全國人大常委會第五次會議審議通過，并將從2009年5月1日起施行。新修訂的《消防法》有多處亮點，例如：加強應急救援工作、消防產品必須符合國家標準、改變審核范圍、鼓勵實行火災公眾責任保險、加重違法責任等等。此外，《消防法》針對建設工程的設計文件、驗收、備案等規定對商品房的交付影響比較大。

 

　　商品房必須經過驗收才能交付給購房人。開發商在合同規定的期限內通知交房，購房人以消防未經驗收而拒絕受領，并要求開發商支付違約金的糾紛越來越多。商品房驗收是否包含消防驗收爭議比較大。爭議的觀點主要有以下兩種：

 

　　第一種觀點認為：1998年9月1日起施行的《消防法》第十條第三款規定：“按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收；未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用?！边@是國家法律的強制性規定，即使合同沒有約定，消防未經驗收的工程也不得投入使用。另外，《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收?！痹撔姓ㄒ幟鞔_規定房屋在交付前應由相關行政部門對涉及公共安全的工程（包括消防工程）進行竣工驗收。

 

　　第二種觀點認為：《商品房買賣合同》約定的交房條件，是建設單位組織的竣工驗收并取得竣工驗收報告，由于工程驗收完畢，意味著消防設計和工程施工安裝均已完成，只是沒有經過行政機關的許可，消防驗收不屬于合同約定的交房條件。

 

　　本文認為，之所以出現以上紛爭，是由于開發商組織通過竣工驗收并取得竣工驗收報告一般都能在商品房買賣合同中約定的交付時間之前完成，但行政機關組織的消防驗收卻不能及時通過，造成了工程竣工驗收至行政機關消防驗收之間有個時間差，購房人向開發商主張這個時間的逾期交房的違約責任。所以，開發商極力想把建設工程竣工驗收與行政機關的消防驗收分開。開發商在與購房人簽訂商品房買賣合同時，應當預見到消防驗收程序需要的時間。消防驗收對于保護人民的生命財產安全發揮了重要的作用。所以，商品房必須通過消防工程的驗收合格才能交付使用。

 

　　新修訂的《消防法》似乎解決了以上的紛爭，但同時也帶來了新的問題。新修訂的《消防法》規定：“國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計文件報送公安機關消防機構審核，建設單位應當向公安機關消防機構申請消防驗收，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設工程，建設單位在驗收后應當報公安機關消防機構備案，公安機關消防機構應當進行抽查，經依法抽查不合格的，應當停止使用?！绷⒎C關考慮這樣規定符合政府職能轉變和行政審批制度改革的要求。但問題是商品房是否屬于或者什么樣規模的商品房屬于“大型的人員密集場所和其他特殊建設工程”要由國務院公安部門規定。

 

　　消防驗收是一個滯后的過程，所以，建議最高人民法院對此紛爭出臺司法解釋加以規定。