物業管理的市場監管

每個有效率并且講人道的社會都會要求混合經濟的兩面——市場和政府的同時存在。如果沒有市場或者沒有政府，現代經濟運作都會孤掌難鳴。

                                                                            —— 保羅· 薩繆爾森

    與私有產權制度和市場經濟體制發育更為成熟的西方國家相比，我國的物業管理走過的是一條迥然不同的道路，其中的一個重要特征就是：政府在我國物業管理發展進程中扮演著不可或缺的角色。在上世紀九十年代中期至今的十五年時間里，我們不僅建立了一套具有中國特色的物業管理政策法規體系，而且構建了一個覆蓋國家、?。ㄗ灾螀^、直轄市）、市、縣四個層級的物業管理行政監管系統。筆者認為，在總結物業管理三十年的發展和成就之際，各級從事物業管理行政監管工作的同仁，有必要從繁雜的日常工作中抽身，重新研討物業管理市場監管的依據和目標，分析梳理我國物業管理市場監管的現狀和問題，學習借鑒先進國家地區和其他行業的經驗和做法，并為今后優化和完善我國物業管理市場監管體系探索新路。

    一、物業管理市場行政監管的理論依據

    （一）政府行政監管是補救物業管理市場失靈的需要

    物業管理有別于傳統房屋管理的本質特征是市場化，理想的物業管理市場應該是物業服務產品能夠完全按照市場價格自愿地以貨幣形式進行等價交換，然而在物業管理市場的實際運作過程中，不可避免地存在以下三個方面的缺陷：

    一是不完全競爭。在前期物業管理階段，由于業主共同利益代表者的天然缺位以及物業服務企業的被選擇地位，決定了建設單位作為初始業主在前期物業服務交易中的強勢地位，具體表現為建設單位對前期物業服務企業的選擇權和前期物業服務費用的定價權。在日常物業管理階段，雖然法律賦予業主大會自由締約和競價的地位，但業主大會制度的完善和業主團體的成熟是一個漫長的過程，物業服務企業在物業管理市場中的賣方優勢地位亦將長期存在。物業管理行業存在的不完全競爭，雖然難以達到壟斷這種極端形式，但卻同樣導致物業管理市場的不公平和低效率。

    二是不完全信息。在前期物業管理階段，由于建設單位與業主以及物業服務企業對物業產品本身的質量和性能等相關信息的掌握程度不同，在嚴格專業的物業承接查驗程序缺乏的情況下，開發過程中的大量遺留問題可能轉嫁給業主和物業服務企業，加重業主和物業服務企業的負擔。在日常物業管理階段，由于物業管理服務供需雙方信息不對稱，物業服務企業可能利用與業主在掌握物業服務專業信息的數量和深度上的不均衡，人為減少有效供給或降低服務成本，產生物業管理服務中質價不符的敗德行為，進而導致物業服務市場無效率狀態的出現。

    三是外部性。良好的物業管理所帶來的樓宇外觀的整潔美化和小區公共秩序的安全放心，不僅惠及物業管理區域內的業主，還給周圍的居民乃至整個城市帶來良好的環境效益和社會效益，產生物業管理的正外部性。不良的物業管理不僅惡化物業管理區域內業主的居住和工作環境，降低物業本身的資產價值，而且會給相鄰區域乃至整個城市造成不良的環境和社會影響，產生物業管理的負外部性。物業管理的外部性，使得物業管理市場之外的主體取得了收益或者增加了成本，容易引起物業管理市場資源配置的效率損失。

    正是由于以上三個方面的原因，造成了價格機制在物業管理市場中不能有效率地配置資源的市場失靈，為了補救物業管理市場失靈帶來的不公平和低效率，需要政府適度的行政干預和管制，以限制建設單位、物業服務企業濫用市場力量，矯正物業管理交易雙方信息的不完全，激勵物業管理活動的正外部性，弱化物業管理活動的負外部性。

    （二）政府行政監管是維護社會公共利益的需要

    經過近三十年的實踐和發展，物業管理對我國社會經濟的重大推動作用日益顯現，突出體現在以下五個方面的綜合性功能：一是改善人居工作環境。無論是作為生活資料的居住物業，還是作為生產資料的辦公（商業）物業，良好的管理服務不僅有助于改善人們的居住環境和生活品質，而且有利于提高企業的工作效率和生產效能；二是維護社區和諧穩定。物業服務中的秩序維護管理，不僅促進了社區安定有序，而且減輕了政府治安管理的壓力，物業管理服務中的社區文化建設，不僅豐富了居民文化生活，而且增進了業主的和睦和社區的和諧；三是提高城市管理水平。物業管理的外部性決定了物業管理水平對城市環境建設和城市管理水平的重大影響，物業管理是現代城市管理的重要組成部分，良好的物業管理有助于提升城市管理水平，降低城市管理的行政成本；四是解決城鄉就業難題。勞動密集型的特征決定了物業管理行業是現階段我國剩余勞動力的重要就業途徑，伴隨著房地產的快速增長和物業管理覆蓋率的不斷提高，物業管理行業對解決城鄉就業難題將發揮更大的作用；五是推動國民經濟增長。受經濟周期波動影響較小的特征，決定了物業管理行業在穩定宏觀經濟中的天然優勢，伴隨著城鎮化進程的加快和第三產業政策的助推，以及物業管理行業自身增長方式的轉變和邊際效益的挖掘，物業管理產值在國民經濟中比重將持續增長。

    以上五個方面的重大作用，決定了政府不僅僅只是從市場經濟視角看待物業管理，而且應當站在社會公共利益的高度理解物業管理。作為社會公共利益的維護者，政府有必要適度介入物業管理市場，以最大限度地發揮其促進社會經濟發展的功能。

    （三）政府行政監管是推進房屋管理制度轉型的需要

    改革開放以來，中國社會進入全方位制度轉型的時期，物業管理既是我國財產制度和經濟制度轉型的產物，也是我國財產制度和經濟制度轉型的推手。在財產制度的層面，以住房制度改革為起點，以《物權法》的出臺為標志，我國的房屋財產權私有制度已逐步建立起來?！段餀喾ā穼灿胸敭a權和共同管理權的確認，明確了業主作為物業管理責任者和物業服務消費者的法律地位，伴隨著由居民變為業主的身份轉換，物業管理責任的國家承擔逐步轉變為個人承擔成為必然；在經濟制度的層面，從舊有的計劃經濟體制向現代的市場經濟體制轉軌的過程中，房屋維修養護活動也相應地由按照國家計劃轉為服從市場規則，從房屋管理向物業管理的轉變，不僅意味著專門從事房屋管理服務的主體由事業單位轉變為企業法人，而且表明了房屋管理活動由遵循不計成本的行政命令轉變為等價交換的價值規律，更是標志著廣大民眾由無償福利制的房屋管理觀念轉變為有償市場化的物業管理理念。

    無論是財產制度還是經濟制度，上述所有的轉變都不可能在舊制度中自發地內生，也不能由廣大業主自覺地實踐，只有借助政府的行政力量，才能有效地推動房屋管理向物業管理轉變的進程。物業管理市場化的方向和目標是業主主導型的物業管理，但房屋從公有向私有的轉化和經濟從計劃向市場的轉軌——這一有別于西方自由市場經濟國家的獨特路徑，決定了政府主導型的物業管理必然成為我國物業管理市場化進程中不可逾越的階段。

    綜合以上三個方面的理由，運用現代政府基本職能的理論，我們可以將物業管理市場行政監管的現實目標，概括表述如下：提高經濟效益、促進公平交易、穩定宏觀經濟、保障公共安全。

    鏈接：http://220.194.44.52/?action-viewnews-itemid-1579