臨沂1日起實施物業收費新規

經過前期招集社會各界代表反復論證，并根據新出臺的省《住宅物業服務收費管理辦法》做出完善修改，備受關注的“臨沂版”物業收費新規最終趕在2012年到來之前正式頒布了，并于新年1月1日起施行。新規首次打破了大一統的物業收費政府指導價，提出僅有普通住宅前期物業服務費、停車服務費實行政府指導價，同時，也首次將物業服務等級細分為五類，而我市普通住宅物業費政府指導價每月最高將達到2.28元/平方米。 

　　本次新規縮小了物業收費中政府指導價的范圍，將非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費改為了市場調節價，并規定由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。 

　　同時，將老規定中四個檔次的物業服務標準，細化為五個檔次的星級標準，規定一星級為最低等級，五星級為最高等級。每一檔又細化出帶與不帶電梯兩套收費標準，并將電梯運行費用納入到物業費中一并收取。按照新規，今后最低檔每月每平方米將按0.30元(不帶電梯)或0.80元(帶電梯)、上下浮動20%收??；而最高檔每月每平方米將按1.10元(不帶電梯)或1.90元(帶電梯)、上下浮動20%收取，這也意味著我市物業費政府指導價每月最高將達到2.28元/平方米。 

　　而記者從市房管部門獲悉，目前我市大部分小區都在四星以下，由于四星以上對小區硬件條件規定比較苛刻，我市超過四星的小區不到10%，而五星小區更是不足5%，因此新規對市民增負有限，卻有助于物業企業擺脫“賠錢難以為繼”的困局。 

　　此外，本次新規還明確規定供水二次加壓設備運行電費和供熱換熱站、加壓設備運行電費、水費由供水、供熱單位承擔，不得列入物業服務成本。并對配套未達標小區物業費如何減免、空置房如何收費、停車費如何收取、裝修期間各項物業費用如何收取，以及老舊小區和物業合同未到期的小區收費標準如何界定等物業矛盾集中的方面，給出明確的規定，規范了物業服務收費行為，并維護了業主、物業使用人、物業服務企業以及其他管理人的合法權益。 

　　四問物業收費新規 

　　在“臨沂版”物業收費新規中，“非普通住宅”、“另行約定”、“五個星級”等特定名詞以及圍繞其各項新規定，引發了眾多關注。而此前論證會上爭論激烈的1樓是否應該繳納電梯費及按何種標準繳納問題，在此次新規中卻未做任何規定，這也引發了人們的質疑。記者歸納出部分市民質疑的焦點，并就此咨詢了市房管和物價部門。 

　　如何區分普通住宅與非普通住宅？ 

　　記者發現新規中多次提到“非普通住宅”，并將其與“普通住宅”加以區分，那么“普通住宅”和“非普通住宅”該如何區分？由誰來區分？新規中并沒有明確的規定。 

　　我市房管部門對此的解釋是：普通住宅是指在建筑容積率、套型面積、住房平均交易價格等指標符合國家、省規定標準的一般住宅，是相對于高檔住宅而言的。不同地區，普通住宅的標準和水平也是不同的。目前并未有就物業收費問題區分普通和非普通住宅的法規，僅有針對單套房產繳稅區分普通和非普通住宅的法規，但其中的規定并不適合就物業收費問題來做區分。目前我市住宅小區物業收費主要還是根據之前簽訂的物業服務協議或由業主大會與物業服務公司協商而定。 

買了車位、交了停車服務費，車丟了誰賠？ 

　　新規第15條中規定，物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當繳納停車服務費，停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。本條中還規定，業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。 

　　針對此條規定，之前就有業主提出疑問：花錢買了車位，每月交了停車服務費，如果出現車輛損傷、車輛丟失，物業公司是否需要承擔賠償責任。對此，市房管和物價部門給出的解釋是，根據物業服務合同的約定，如果小區物業公司認真履行了物業服務合同中的相關規定，例如按照合同約定，巡邏次數、門衛值班等公共秩序維護服務到位，攝像頭、紅外線監控等共用設施設備24小時開啟，運轉正常，可相當程度的免責，如果小區物業并未認真履行所承諾的秩序維護措施，則需要對業主的損失負一定的責任。如果業主要求小區物業對停放在小區內的車輛負有看管責任，則需要在物業服務協議上注明。 

　　一樓不用電梯，咋還交電梯費？ 

　　一樓不使用電梯為何仍要繳納電梯費？針對這個市民反映比較集中的問題，此次新規中并未單獨說明，這也就意味著無論是一樓，還是頂樓，電梯使用費是一樣的。 

　　市物價和房管部門表示，電梯屬于高層住宅樓基礎設施的一部分，并不是不使用就可以不繳納費用，而且絕大多數高層建筑的一樓電梯均與地下一層、二層相通，即使是一層住戶也不可能完全不用電梯，所以目前一層住戶仍需要繳納電梯使用費。按照公平、公正的原則，在逐步考量及完善后，今后或將實行按樓層分梯次繳納電梯費用的辦法。 

　　住宅物業服務等級劃分， 誰說了算？ 

　　新規中規定，普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。物業服務等級標準分為一星級、二星級、三星級、四星級和五星級五個等級，其中一星級為最低等級，五星級為最高等級。 

　　普通住宅物業服務的五個等級如何來劃分？由誰來劃分？是否有相關部門審核？ 

　　市房產局相關工作人員對此表示，前期普通住宅小區物業服務階段，開發建設單位根據需要的星級物業服務標準選擇相對應的服務價格，然后雙方合同約定。如果按照此次公布的五個等級來劃分普通住宅的物業服務，目前我市大部分小區都在四星以下，由于四星以上對小區硬件條件規定比較苛刻，我市超過四星的小區不到10%，而五星小區更是不足5%。工作人員還表示，按等級收取物業費只是針對普通住宅前期物業收費，小區業主委員會成立后，則實行市場調節價，由業主大會與物業服務公司合同約定。市物價部門也表示，今后會加強對住宅小區物業服務收費的監督檢查。 

　　物業收費新規擺開看 小區出入證應免費配置 

　　自1月1日起施行的“臨沂版”物業收費新規，在物業收費政府指導價適用范圍、配套未達標小區物業費減免、空置房如何收費、停車費如何收取、裝修期間各項物業費用如何收取，以及老舊小區和物業合同未到期的小區收費標準如何界定，給出明確的規定。圍繞市民關注的焦點問題，記者對新規進行了梳理。 

　　1、有業主委員會的小區不適用政府指導價。 

　　《臨沂市住宅物業服務收費管理實施辦法》(以下簡稱《辦法》)規定：住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅前期物業服務費、停車服務費實行政府指導價。 

　　非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅，物業服務收費實行市場調節價，由業主大會與物業服務企業約定。 

　　2、小區配套未達標，物業費減免不低于20%。 

　　《辦法》規定：前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應當適當減免，減免比例不應低于20%。 

　　3、房屋空置一年以上，物業費按80%收取。 

　　《辦法》規定：房屋交付后空置一年以上的，其物業服務費按實際執行標準的80%繳納物業服務費。 

　　4、車輛看管需另行約定，空置車位費打8折 

　　《辦法》規定：停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。已購買車位但未停放車輛的，停車服務費按80%繳納。 

　　5、免費配置出入證(卡)，服務車輛不收停車費。 

　　《辦法》規定：物業服務企業對車輛實行出入證(卡)管理的，應當為業主或者物業使用人免費配置出入證(卡)。因遺失、損壞需要補辦證(卡)的，可以按照每證(卡)最高100元的標準收取工本費，除此之外不得再另行收取押金、門禁系統管理費、運行費。 

　　物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費。其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定停車費用。 

　　6、不得收取裝修電梯使用費、裝修管理費。 

　　《辦法》規定：業主裝修房屋，施工前應與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議，繳納裝修保證金。在業主裝修完畢后，經物業管理企業檢查驗收合格，裝修保證金應自檢查合格之日起90日內退還業主。除此之外，物業服務企業不得以任何名目向業主或物業使用人收取押金、保證金。 

　　業主或物業使用人按規定繳納了物業服務費后，物業服務企業不得再向業主或物業使用人收取裝修電梯使用費、裝修管理費及與裝修相關的管理費用。 

　　7、老舊小區仍按老辦法，調整需業主大會決定。 

　　《辦法》規定：未成立業委會的老舊小區按原規定執行，確需調整標準的，經業主大會同意，可按本辦法規定執行。 

　　同時，本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。
來源：瑯琊網  編輯：孫敏

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